焦点分析 | 上市一年,贝壳找房“告别”链家

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上市第一年,贝壳找房交出了一份亮眼的财报。

美东时间3月15日美股盘后,贝壳(NYSE:BEKE)发布未经审计的第四季度和全年财务业绩。财报显示,贝壳2020年第四季度平台总交易额(GTV)达1.12万亿元,全年GTV更是突破3.5万亿元,创下历史新高。

2020年第四季度营业收入为227亿元,全年达705亿元,同比增长53.2%。第四季度净利润达10.96亿元,经调整后净利润达20.01亿元。值得注意的是,2020年全年净利润达27.78亿元,首次实现美国会计准则下的全年盈利,而经调整后净利润达57.20亿元,同比大增245.4%。

此外,贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4818万,同比增长达88%。

受此影响,美东时间3月16日开盘后,贝壳股价一度大涨21.8%,截至收盘,股价为65.3美元,公司市值约为769亿美元。

交易额创下新高,“织网”卓有成效

2020年是贝壳成立的第3个年头,但链家却满19年了。

贝壳是链家“自我革命”的关键一步。在房产经纪行业,直营模式扩张受限,重资产又重运营,区域性特征明显,为了寻求更大发展,已经发展到一定规模的链家决定从自营转为开放平台,让更多同行加入,一起编一张更大的网络。

但贝壳自一推出就备受争议,最初几乎遭到行业抱团抵制。对于贝壳来说,亟需证明自己能把“网”织得更大、更好。

而根据最新的财报数据,表现还算不错—— 从数量维度来看,截至2020年12月31日,贝壳平台连接的经纪人超过49万,同比增长37.9%;连接的经纪门店数超过4.69万家,同比增长25.1%。

2019年,贝壳就以2.12万亿GTV成为仅次于阿里的中国第二大商业平台,而2020年这一数字突破了3.5万亿元,同比上涨64.5%。其中,无论是存量房业务还是新房业务,非链家门店部分产生的GTV同比增长都超过100%,已经成为贝壳平台交易额增长的主要动力

在链家的“基本盘”存量房业务,非链家门店GTV已达到9281亿元,快要追赶上链家的1.01万亿元;而在新房业务上,非链家门店GTV更是达1.11万亿元,远超链家的2767亿元。

评价这张“网”,不仅要看大小,还要看质量。虽然本次财报未公布2020年全年成交量,但从加入贝壳的门店增长幅度远不如创造的交易额增长幅度来判断,单位门店的交易效率得到了提升,平台形成了较好的规模效应。

贝壳为门店划了一条年GTV5000万元的“温饱线”,在四季度电话会议上,贝壳CEO彭永东表示,2020年有超过30%的门店跨越了这条线,而2019年这一比例只有19%。

网络上各个节点的合作紧密程度也是判断其质量的一个重要指标。

ACN合作网络体系是让贝壳引以为豪的一套内部经纪人协作机制,它把一次房产交易分成10个角色,包括房源录入、房源维护、客源推荐、客源成交等,完成交易后,不同角色都能获得一定比例的收益,能够避免经纪人之间的无序竞争,促进资源共享。

据彭永东在电话会上的信息,贝壳平台上参与者间的合作不断增强,二手跨店合作率稳定提升至75%,年末非链家门店贡献在售二手房房源量超过81%。

 一直以来,行业对于贝壳的质疑是做自营又做平台,兼为裁判及运动员,如何保证公平性?中小门店犹豫不定,一方面担心被贝壳收割,另一方面又担心不加入会被加速淘汰。

2021年起将收取5G专利费用,华为这个举动有何深意?

华为首席法务官宋柳平在接受采访时表示,知识产权收入并不会成为华为的主要收入来源。

在其它电商领域,自营和平台并行的模式不会引起这么大的反应,但房产交易低频、高客单,经纪人对于交易信息的保护格外敏感。更重要的是,链家原本就是行业老大,其巨大的体量不得不让人警惕。

但在过去一年,链家的扩张速度并不快。从营业成本来看,外部提佣(非链家经纪人佣金)同比增长122.7%,达248亿元;而内部佣金(链家)和薪酬支出增长了20%,为233亿元。同时,门店成本只增长了4.2%,为32亿元,与2019年的31亿元相差不大。

中小门店愿意尝试合作的心态似乎较为明确。全国约有200多万房产经纪人,目前有超49万加入贝壳。不过正如36氪此前分析,加入贝壳又离开的经纪人比例也十分重要。入驻贝壳后,因为跨品牌协作,门店老板可能会发现交易流水变多了,但到手的收益却不一定,因此门店也有可能再次脱离其体系。目前留存率相关的数据未公开。 

二手房做价值,新房做变现

贝壳面临的另一个争议是不赚钱。

不过最新财报显示,贝壳的盈利能力有所提升:2020年营业收入为705亿元,同比增长53.2%;全年净利润达27.78亿元,首次实现美国会计准则下的全年盈利,而经调整后净利润达57.20亿元,同比大增245.4%。

贝壳的收入可分为三大板块:存量房交易、新房交易、新兴及其他业务收入。其中,存量房交易收入一直是贝壳的第一大收入来源,2017年至2019年占总营收分别为72.4%、70.4%、53.4%,但到了2020年,虽然存量房收入也实现了24.4%的增长,但是占总营收比例已经降到43.4%。再往下细分,存量房佣金收入里,2020年自营的链家贡献了90%以上。

而新房业务收入占总营收的比例达到53.8%,超过存量房成为最大的收入来源。彭永东表示,贝壳在去年下半年开始聚焦新房销售,推广落地包括跨城和跨区域销售策略。这个效果也在数字上有所体现——

2020年贝壳新房业务收入达到了379亿元,同比增长87.1%。收入的提升直接来源于交易额的增长,2020年新房交易GTV达1.38万亿元,其中由链家贡献的部分只占20%,而非链家门店GTV占了大头,为1.11万亿元,相比2019年增长了102.7%。

 36氪此前曾分析,在新房领域,贝壳拥有较大的竞争优势。新房业务关键看渠道网络,渠道强则去化能力就强。随着政策的收紧,开发商在运营策略上更强调现金流的高周转,而贝壳能撬动的资金量大,联动的经纪团队人数多,因此在开发商端具有很强的话语权。

由于新房交易服务占比提升,收入结构的变化也使得毛利率略有下降:2019年贝壳毛利率为24.5%,而2020年毛利率为23.9%。

此外,2020年贝壳的新兴及其他业务收入为20亿元,同比增长68.7%。这部分增长来自围绕房产交易服务的金融服务渗透水平的提升,以及装修单量的增加。新兴业务部分的收入贡献不大,好处是能延长客户的生命周期,增加粘性。

2020年疫情期间,房产行业交易几乎处于冰封状态,不过在疫情恢复之后的三、四季度,购房需求得到有效释放,因此从全年来看对贝壳的影响并不大。 

有趣的是,去年疫情反而促进了房产交易的线上化发展,期间关于线上卖房的话题热度一直很高。

彭永东表示,在疫情伊始,平台全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼。2020年平台全年VR带看发起量超过6600万次,而2019年仅为390万次,用户线上看房习惯得到了培养。

贝壳也加大了楼盘字典的覆盖度,信息显示,截至2020年底,其楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据,以及超900万套VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。

虽然线上化进程得到推进,但房产交易很难离开线下的服务,最终也只能实现部分流程的在线化。

不过从这一点也可以看出,虽然新房表现亮眼,但存量房仍然是贝壳包括链家在过去十几年投入最多、对行业贡献度最高的方向。在极度非标的二手房领域,贝壳在商品、服务、交易流程等层面的标准化努力,更能体现其作为开放平台的价值,同时也是证明其模式可持续发展的关键。

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