惠州「临深片区」,还能不能买?

环京落户放号,落户者真的非常少吗?

事实真的如此吗

编者按:本文来自微信公众号“城市战争”(ID:sunbushu123),作者:孙不熟,36氪经授权发布。

惠州「临深片区」,还能不能买?

文 / 孙不熟

10月23日,南方都市报举办了一场“风云际惠、圳当其时”临深片区发展论坛,作为受邀嘉宾,我分享了一下对临深片区楼市的看法,以下是当天演讲的内容(本次刊发有删减和改动)。

作为一个广州人,我近年来去惠州的次数还是比较多的,不亚于我去花都、增城的次数,我身边也不少广州的朋友也购买了惠州的房子。但我知道很多深圳人,去南沙、黄埔的次数却远远超过去惠阳、大亚湾。

有时候,真的是距离产生美,隔得太近,容易看到一个事物的缺点,隔得远,反而能看到一些优点。今天我就从一个广州人的角度来谈谈我对惠州楼市的一些观察,也许不够深入和专业,但可以提供一些新的视角。

关于惠州(临深)楼市,我想用三个关键词来总结。

01

第一个关键词是「罕见的低洼性」。

我一直有个观点,今天中国的超级城市,北、上、广、深正在发生一个重要的变化,那就是“城市半径”的扩张。在汽车时代,上述城市的极限半径是就是30公里左右,例如很多大城市的绕城高速就是个30公里半径的圆圈。

但在轨道交通时代,一线城市的极限半径正在尝试从30公里扩张到50至100公里。那么现在,如果以北上广深的市中心为圆点,画一个半径约50公里的圆圈,会发现这个圆圈内低于两万的房子基本上没有了。

而惠湾(惠阳、大亚湾)仍然存在一万多的房子,几乎是环一线城市50公里半径内仅存的洼地。要知道,距离广州市中心50公里左右的花都、增城、南沙、南海、禅城、顺德早已冲破两万,南沙甚至已经超过三万。

深圳都市圈就更夸张了,距离深圳市中心40公里左右的沙井、光明、松山湖、东莞南城早已达到4万至7万的水平。

相比而言,只有东部的惠湾片区仍然停留在一字头,简直像个迷一样。无论什么原因,我认为这都只是一个阶段性的情况,迟早要价值重估。

第二个关键词是「极强的可变性」。

这个“可变性”也不一定是扩容,即使不扩容,扩权、地铁跨城、产业转移、人口战役等因素也足以改变惠州,重塑惠州的价值。

因为深圳面积太小,外溢动力强、扩容可能性高,所以临深片区的“可变性”远远超过了环京、近沪、连广等同类片区。

我们购买任何资产,无论是股票、债券还是黄金、房产,最看重的一个指标就是“可变性”,缺乏可变性、成长性的资产,性价比再高,也应该回避。

第三个关键词是「超高的外部性」。

惠州楼市虽然爆发力差,但绝不是一个封闭的内卷化市场,相反,它的开放程度很高,是中国三四线城市中为数不多的能够吸引到大量外地购买力的一个。很多楼盘70%以上的房子都是外地人买走的,这个讯息非常重要。

我们常说,没有外地人、缺乏外地购买力的城市,不要碰——这句话强调的就是一个城市的外部性,惠州楼市能够吸引到如此大规模的外地购买力,至少说明它的“外部性”是非常好的。

在广东城市中,惠州楼市对外省人的吸引力,仅次于深圳、广州。珠海对外地人的吸引力虽然也很大,但因为价格高,成交量和惠州完全不在一个量级。

02

基于这三个关键词,关于惠州(临深)楼市的发展趋势,我想给出这样几个研判:

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第一个研判是深圳会「东西并举」,惠湾会价值重估。

众所周知,深圳今天的主旋律是西进,只要跟西部概念扯上边的房子,都是乘风破浪的姐姐,沙井、光明、松山湖这些距离深圳市中心40多公里的房子,涨到七八万。而东部的房子,哪怕你是罗湖中心区,哪怕你是盐田海景房,遇到沙井大农村,也只有退让的份儿。

但我认为随着深惠城际、深大城际、深汕高铁、深圳14号线延伸线的建成,以及深圳第二机场的规划,深圳不可能真正放弃东部这个大纵深,迟早有一天会实现东西并举、齐头并进,而这就是惠湾地区价值重估的机遇。

第二个研判是市场会逐渐「聚焦」,看好南站新城。

当下的惠湾(惠阳、大亚湾)楼市仍然是失焦的、无序的,放眼望去,无论买到哪里,价格差别不大,还没有形成自己的地段秩序和价格体系。

但随着产城一体化、站城一体化,整个临深片区未来也会出现自己的地段秩序,也就是像广州、深圳那样有自己的中心、次中心、外围区这种结构化的市场。到那个时候,市场就开始聚焦了。

市场一旦聚焦之后,价格体系就真正建立起来了,然后市场会出现分层,那些拥有稀缺资源的地段,一定会跟那些普通地段的房子显著拉开差距。

大家知道,惠湾片区的供应量巨大,根本不缺房子,但附带优质资源的房子,肯定缺,无论什么时候都缺。

所以重点是,要搞清楚惠州真正的稀缺资源是什么?其实很简单,肯定不是山水资源,也不是极致户型,因为这类房子在惠州满大街都是,参照广州南沙,惠湾片区真正稀缺的资源有三个,一是轨道交通,二是高质量产业,三是优质学区。

目前整个惠湾片区,我最看好的是南站新城,首先高铁站已经开通,半小时到深圳北、50分钟到福田已经实现了,不能改变的。整个惠州,没有哪里比南站去深圳核心区更快捷。

而且,地铁接入高铁站是惯例,深圳14号线只要接过来,就一定会在南站设站,这里设站的确定性最高。

更重要的是,政府还在南站地块规划了CBD,整个惠湾片区一直都缺乏高质量的产业,所以被认为是“睡城”。如果这个CBD搞起来,一定是整个惠湾片区的产业高地,类似于珠江新城之于天河、深圳湾之于南山的概念。

除了南站新城,我比较看好的还有白云新城,两个原因,距离深惠行政边界最近,可变性强,而且供应量不算太多。

第三个研判是「存量市场」迟早会觉醒。

前面说过,惠州市场从来就不缺购买力,每年的新房成交量远远高于广州、深圳,要么是全省第一,要么是全省第二。

但是惠州市场,特别是临深市场最大的问题是二手房市场,也就是存量房市场的成交量太差,这也是惠州房价温和的重要原因。

不过,需要注意的是,这两年惠湾片区的二手盘,自住率还是显著上升的,一些曾被称为“鬼城”的楼盘,自住率都超过80%。

自住率提高,说明当地的配套改善了、就业机会增加了,存量市场迟早会觉醒。存量市场一旦觉醒,房子的资产价值就会显现。

03

总的来说,惠州(临深)房价之所以涨幅较慢,距离其实不是关键原因,同等距离尺度的南沙、增城、虎门、松山湖、沙井、燕郊早已超过两万水平,惠湾根本不算偏。

真正的原因有两个,一是供应量巨大,二是缺乏产业概念。但我认为这两个问题都是阶段性的,随着深惠轨道的突破,深圳产业东扩,以及南站商务区的崛起,惠湾片区的价值迟早要重估。

如果现阶段去惠湾买房,可认准三个指标:一是轨道,二是学区,三是产业。惠州房子天量供应,但符合这些指标的房子永远稀缺。

三者至少要占一样。

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