你已经错失90%的房产暴击机会

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编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),36氪经授权发布。

这里的路太烂了,不买!

这里只有村小,不买!

这里地方太偏,叫不到外卖,不买!

这里房子太多,不买!

这里的人气太少,不买!

以上种种判断标准,是不是感到似曾相识,总有人在买房时带着这样的思维定式。

但我要说,如果你总是这样去买房,你已经错失90%的房产暴击机会!

01

马云说因为相信才能看见,但我们大多数人却是相反,只有看见了才能相信。

买房投资也是如此,我们只有看见地铁通了、商场到了、学校有了、片区人气足了,我们才相信这个地区有价值,这个地方值得投资。

但到了这种时候,谁不知道这里的房子好呢?即使你迅速跑步入场,还是改变不了你买在高位的现实。就和股市一样,跌的时候怕继续跌不买,涨的时候兴冲冲入场,最终总是沦为被收割的韭菜!

为何我们的房产投资总是慢人一步,为何总是陷入这样的投资困境?

根本原因就在于我们缺乏房产布局的思维,只愿为眼前所见买单,而房产投资的内生逻辑恰恰是:投资未来。

比起眼前所见,我们更需要在未来诸多不确定中寻找确定性!

02

大多数,我们有意向去投资的房子,并非那么“完美”,往往还有着着这样那样的不被看好的点。可能是学区太差,可能是交通不完善,也可能是人气不足等等,这些就是房产投资中的不确定性。

那么,这些房子全部都没有投资价值吗?如何在这些不确定性中,找到未来确定的方向与趋势呢?

一、交通不完善,绝对不买?

在我们的印象中,每个具有投资价值的地方,应该都是交通便利的。交通不便利,如何能发展好产业?如何承接人口?所以,交通不好的地方房子绝对不能买!路都没修好,怎么致富?

这么想确实没有问题,但是我们需要思考一下,这个区域的交通短板完善起来有多难呢?

比如,未来会不会有地铁规划?会不会有公交规划?甚至会不会路桥规划?你都得去思考和判断。

交通的一举一动,都深深的影响着片区房价。比如,昆山通了地铁,花桥的房价由7000元/平,涨至如今2万3/平;深中通道才漏出一点风声,中山的房价就涨了一波,2016年3月,中山新房涨幅甚至超越深圳,排名全国第六。

交通的落地本来就是房价增长的促进因素,并且这样的规划后往往还隐含着政府发展的决心与方向,这些就是楼市不确定中,真正可以确定的东西。

拿此刻来说,深珠通道能否落地?目前是没正式批复,但是我们发现珠海交通局去年已经把规划公示了数月。

今年5月,深圳前海招商局已经进行了《深珠(伶仃洋)通道前海衔接规划研究》的项目中标公示。难道你真正要等深珠通道文件下来,才相信深珠通道会通?

你已经错失90%的房产暴击机会

惠阳究竟会不会通地铁?深圳段的14号线地铁已经在建,在进行14号线地铁勘察时候,地铁勘察队已入惠阳勘察。在大湾区、深莞惠都市圈发展战略下,惠阳要通地铁真的是遥不可及吗?

而这些,你要提前思考判断,提前布局。

二、没学校进来,不买!

学区对于房价的影响,不用多说,每年都有家长为之欢喜为之忧。

但在某些新城或是新区,片区整体尚不成熟,尽管销售告诉你,未来区域内学区规划有几所,引进学校的名号有多好,但能否落实,教学质量如何还是未知。销售说的天花乱坠,实际可能目前就只有一所村小。

但这样的盘子就不能投资吗?未来的学区到底能不能落实?

李老师就有这样的投资经历。2017年,李老师看准广钢新城与珠江新城距离近,又有众多大开发商扎堆拿地,尽管当时只有一所鹤洞小学,他还是看好广钢兑现能力。

一是广钢地价不便宜,片区主打中高端住宅区。二是入驻的开发商基本都是大品牌开发商,有足够的实力。有这两点支撑,他不怕规划的学校不落地,也不用担心生源质量。

如今也证明了,当初的决定无比正确。2017年3.2万/平买入的房子,如今已经涨到5.5万/平。李老师当初的判断预期逐渐兑现,省实验、华师附小等名校已经开学。

而这些,你要提前思考判断,提前布局。

三、房子太多,不买?

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确实一个片区新房太多,会使得片区很难进入二手市场。此外,未来转手时二手房市场选择过多,供需决定价格,二手房很难卖上价。

但是供需会是一个动态调整的过程,供需的一边是供给,一边是需求,你要懂得判断变化。比如需求的改变,这一刻,深圳的房价已经从17年5.7w/平涨到了7.6w/平。东莞的二手房从1.7w/平涨到了2.5w/平。再加上深莞的限购升级,深圳扩容的预期,导致一大部分的购房需求外溢到惠阳。一旦供需中的需求改变,房价一定会随之上涨。所以上半年才1.4w的惠阳,还稳得住吗?

李老师早在今年4月份的文章和演讲中,就结合深圳的房价上涨,预测到东莞的房价上涨,而东莞的房价上涨必然会带动惠阳的房价上涨。果不其然,惠阳的许多项目,已经涨了2千-3千不等。

当然我们也再三强调,惠阳项目很多,真正具备高价值的不多,得谨慎挑选。

在供需之中还有一种变化,就是供给的变化。有一种是市场是当下供给很多,但是未来这种供给量会减少,直至没有。

比如唐家湾与广钢新城就是典型的这种例子,因为这两块都是干净的空地,又属于才开发不久的阶段,开发商又几乎在同一时间拿的地,导致你看的新盘会非常密集。但这类市场新房多只是一时的。

其实,这对我们买房者来说,是非常有利的。买房时由于供应多,属于买方市场,开发商和销售降价求着你买。但片区新房数量就这么多,等到片区规划真的兑现,进入二手市场,房价还不是水涨船高!

所以,不能看到表面的房子多,就觉得不能买。你要透过现象去看本质,去思考分析,房子多是一时多还是一直多呢?

而这些,你要提前思考判断,提前布局。

第四、位置偏,不能买?

看到位置偏,应该许多人都在内心对这样的项目直接画了叉!

但其实随着城市群战略的发展与政策的到位,许多过去认为很偏的地方,可能真就不偏了。

比如南沙,过去在大湾区政策没出来之前,南沙离谁都不远,一百公里可以去到大湾区任何一个城市(实际就是离谁都不近)。但如今在大湾区政策之下,在轨道交通完善之下,南沙离谁都很近,一个小时可以去往湾区内的任何城市。

你已经错失90%的房产暴击机会

此外,深圳这一波的房价上涨,导致沙井都已经卖到6w/平,再加上这一波限购升级后,让很多深圳人看到南沙的区位和价差优势。同时,连通珠江新城的18号线快线开通迫近,南沙有机会从城区导入更多的人口,在南沙限购放开之下,一切都改变了。

所以,为什么南沙今年的楼市走出了没有跟随广州大势的独立行情,和黄埔一同成为了广州今年为数不多楼市最火热的两个区,均价涨了3000/平。

过去的南沙是广州的南沙,位置很偏;但如今的南沙,是深圳的南沙,是整个大湾区的南沙,在限购放松下,可能还是全国的南沙。

而这些,你要提前思考判断,提前布局。

第五、没有人气,写字楼空置率高,不买?

一般而言,写字楼越密集的片区,产业集聚程度会更高,对人口的吸引力也会更高。但有些地方你暂时看到是,空有密集的写字楼,毫无人气。这类片区就毫无投资价值吗?

非也,凡事有一个例外,那就是政府推动力。

以前海为例,前海有大片空置的写字楼,目前并没有多少企业入驻办公,但是我依旧是看好它的发展,只因为前海是深圳的前海,而这是一个创造奇迹的城市。

短短40周年,深圳从一个边陲小渔村,发展成一个全球标杆性城市。深圳的城市能级足够把这个新区搞起来,前海的起飞只是时间问题。

但你要问我,同样写字楼空置率高的南宁,有没有投资价值,答案绝对是否定的,明显城市能级不一样,兑现能力也不在一个层级!

而这些,你要提前思考判断,提前布局。

03

其实在当前整个楼市环境里,90%没有潜力的在未来依旧没有潜力,但是当中仍有10%潜藏着一飞冲天的可能!

买房,我们要抓住最大潜力的板块和项目,无非这三点:

1、房产投资,一定透过现象看本质,从不确定性中找确定。当下配套不完善美关系,只要大方向能确定,发展起来八九不离十。透过现象看本质,找到最值得最有潜力的点,这也是我们大胡子说房一直坚持在做的事情。

2、房产要获得高收益,一定要提前布局,而不是永远等到一切都兑现了去做接盘侠。

上海房产研究院针对地铁与房价进行过一次调查,发现房价猛涨的时候,大多在地铁开通后的一年之内,随后的两年甚至更长时间,涨幅迅速跌落,甚至为负。

大部分人都是看到地铁已经通了才去买房,那不是花更高的钱买同样的房吗?

如果不具备提前判断、提前布局的能力,那你的房子可能永远接手时在高位,转手时行情下跌,投资收益还真不如乖乖存银行!

3、提升房产认知,向专业的人学习。记得把大胡子说房公众号设为星标,若干年后,你会感受到自己房产认知比周边亲友高不要太多,而你的资产也能不断翻翻!

其实不用我说,大家也感受到了,房产投资需要的知识体系是十分庞杂的,大到宏观政策、经济与城市发展,中到地段板块的判断,小到户型、朝向、和楼层的选择,找到一个好的投资机会绝不简单。

千万不要按照一些教条式的思维,按图索骥的买房,那样得来的结果就是你的房产收益很低很低!

避开这些思维定式,你会发现,买房原来可以这么不一样!

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