上海的购房者,让我心生敬畏

美日大作碾压本土原创,韩国动画市场有哪些问题和商机?

韩国动画市场被引进的海外作品碾压,追赶潮流推虚拟偶像结果也不尽如人意。

编者按:本文来自“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者“魔都财观的观观”,36氪经授权发布。

当下的上海市场和十年前、五年前相比,变化很大。上海房地产正在发生的一切,将成为未来中国楼市白银十年的一个缩影。

1

在上海看房,第一个直观感受,就是市场真的挺热的。

5月上海二手房成交数据大家应该都知道了,2.6万套不仅是今年最高成交量,也是5年来5月当月的最高成交量,市场被打了强心针,彻底激活。

上海的购房者,让我心生敬畏

数据来源于兔博士APP

我跑去看的静安映、蟠龙天地还有前滩三湘这些网红项目,销售心态都非常好。蓄客远超过开盘,售楼处人也很多,你丝毫感受不到就在1、2个月前,大家还是躲在家里担惊受怕。

一线城市+人口流入的省会城市的房子可以买起来了。

的确,今年初以来,上海和深圳的部分板块走出独立行情。

我们在一线实操,感觉像上海浦东、深圳南山有些地方的学区房,不是说卖多少价格的问题,而是无房可卖。前滩小户型的学区房,已经挂到了14万单价。

不光是沪深,这两天听到杭州的朋友和我说,杭州二手房现在成交量又创了三年新高。这个还让我挺吃惊的。因为杭州历来是新房成交远大于二手的,现在二手房成交量那么大,是因为新房库存不够用,购房者都涌入到二手房市场里去了。

出现这样的回暖的情况可以说是既在意料之中,又在意料之外。

意料之中的是,本来每一轮楼市回暖,总是一二线城市先涨的,这是楼市轮动规律。意料之外的是,没想到今年会有疫情然后刺激货币放松,货币之水开始流入地产,慢慢浮升。

和大家说句大实话,预测中国楼市会走牛这件事,一点都不难。

不管你从国家治理的政治经济学,还是站在资产定价的金融学角度来看,楼市终归是会螺旋向上的。

我们作为从业者,其实是更愿意去观察楼市崛起背后的细节。

特别是这一次上海楼市的强势回归,是在不放松限购、限贷下完成的,值得我们细细品味。

2

我知道很多人不理解,为什么经济那么差,还会有那么多钱来买房。

其实这个有点反常识的逻辑,自中国楼市诞生以来,就贯穿始末。

讲的直白点,在疫情之前,在很多年之前,中国社会就已经有很多人先富裕起来了。

对于不靠劳动生活的那一拨人来说,疫情发生之后,他们不担心收入来源,更担心他们的资产何处安放,反而会刺激他们去买房。

这些先知先觉者抢在3月入局,轻松买光了单价13.8万的绿地海珀外滩。

绿地外滩作为2020年入市的第一个新房项目,打出了上海楼市的第一个暴击,就像蝴蝶翅膀轻轻一颤,搅动起整个上海楼市。

而普通人的纠结等待,终于被一浪一浪的货币宽松打断。

二十年的楼市长牛,已经形成了巨大的惯性思维,没有人愿意与趋势作对。

如果说这些都是老套路的话,那么传媒技术带来的用户习惯的改变,才是真正值得关注的。

现在的购房者,每个人手机里都关注了100+个的公众号,单点局部的楼市爆发,很快就能传遍整个圈子。

像魔都财观这样的一众楼市认知号,更是每天都在玩命地输出干货,试图告诉大家更多、更好的买房方法论。

终于,在这么3、5年填塞之后,我忽然发现,今年的购房者,开始觉醒了。

3

今年年初我带着一个朋友去买学区房,孩子不读书,只为了保值。

她本来是要买新房的,之前没有研究过学区房。所以我掏心掏肺和她讲了1个小时,讲透了公民同招、民办摇号给9年一贯制学区房带来的机会。

但朋友还是犹豫,回去考虑了。

到了晚上,她突然微信发给我这一张图,说听我的,就买学区房,但一定要买浦东内环内的学区房。

我有点纳闷,盯着这张地图里她画的红影部分看了半天,没明白是什么让她下定决心。

5分钟后,她发过来一段语音说:

民办摇号后,公办学区一定有很大的需求。然后我刚才又研究了下,发现浦东内环的学区房,根本没有新房竞品,完全不受限价房分流的冲击。而且学区房5年一娃,相当于5年限售,供应上卖一套少一套。

她顿了顿,吐出一句话:

最前线丨阿里健康盘中总市值站上3000亿港元,年内股价涨超150%

市值较年初涨约1.7倍。

买这种供求关系紧张的房子,完全不用操心。

说实话,当从她嘴里听到这些话的时候,我是震惊的。

我很了解我这个朋友,她只是个普通白领,平时也就看看几个楼市公众号,完全不应该有这种大V才有的分析框架和认知高度。

后来,她真的很快跟着我们买了浦东学区房,到现在涨了50万。

这种见识,这种执行力,活该她赚钱。

4

我开始认真观察起购房者这个群体。

去售楼处的时候,不管项目是好是坏,我都会驻足几分钟看一下客户画像。

越留心咀嚼,越细思极恐。

对于房企来说,当下的购房者,简直是虎狼之师,个个门清啊。

浦西内环12万的万科中兴路壹号,按说地段、品牌,并不比浦东中环12万的前滩三湘印象差多少。而且我知道,中兴路壹号几乎用遍了所有的广告渠道,能投的都投了。活了快90岁的英国建筑师理查德罗杰斯应该从没想到过,在千里之外的中国,会有人因为一个住宅项目,这么高频次消费他的声望。

但是结果大家都知道了,前滩三湘吊打中兴路壹号,认筹差20倍。

显然,购房者有自己的逻辑,不再会随便被营销宣传带乱节奏。

看来,房价不涨的这五年,购房者的见识却没少长。

所以今天我可以很负责任地说,很多新房项目从它拿地的那一刹那,命运就已经注定了。回头看,2016年、17年的那批地王,没几个日子好过的

如果你的项目不在客户喜欢的城市动线上,又不愿意用明显的价格让步,或者是极致的产品力讨好购房者,就算开高佣金分销,让全上海所有中介带看也没用。

这一点也适用于二手房,适用于老破小。

我不知道这一届的房企的成长如何,但我知道这一届的购房者已经彻底进化,是一群装备房企操盘思维的个人专家。

说来惭愧,过去十多年,我们这些自认为很会玩房的老家伙们,拆解到最后,能拿出来吹牛逼的也就是放杠杆技术。因为那个年代,你只要会做大规模就行了,水涨船高帮你抬轿子。

但是今天房价涨得慢了,杠杆这一套行不通了。

现在的购房者,玩的都是精耕细作,土拍、控规图、自持商办数据随口说,工具上也武装到牙齿,兔博士、房价指数、卫星地图,我甚至看到有人用起了房企才有的克而瑞端口,要知道这玩意一个账号6万起。

楼市里,韭菜越来越少,人精越来越多。

5

按照这个趋势发展下去,行业的二八分布会加快。

我开始相信,未来的房企10个项目里会有4个小亏,3个打平,3个赚钱,最后微赚;我慢慢看到,那些只服务房企的易居、同策代理机构日渐羸弱;我不断听说,喜欢乱推荐项目坏了口碑的电销机构人走茶凉。

房地产的天平,终于从房住不炒那天开始,慢慢倒向购房者。

没有了房子涨价的掩护,你会发现所谓的房企护城河简直是不堪一击。

甚至于今天,我竟然还能在上海的中环看到塔楼项目。

我的天,这里是上海,是全国、是全球最大的房地产市场,你在这么好的地块上拿出这种产品,是不是真的以为我们大陆同胞好欺负。

好在,购房者不傻。

只要我们不放开限购,房价没有暴击,那么行业的话语权最后终归是在客户身上的。

互联网时代,从没有一个大众消费品,最终是厂家说了算的。所有竞品最后都是以讨好终端消费者而告终。

中国房地产,经历了二十年的蓬勃房展,购房者这个群体,越来越接近甲方的位置。

每个客户都是离散的一票,但用脚投票,足够数量之后,也是惊人的。

未来的房地产,会像中国所有大的零售行业一样,干掉所有不尊重客户的服务者,用户为王的心智会逐步深入人心。

今天,我很庆幸自己是从自媒体创业,为购房者定制购房,和客户还算是走地近。

我有一种感觉,2020年就是用户崛起的元年。

这些武装到牙齿,聪明的购房者们正在打开房地产行业新的篇章。

我期待,更敬畏。

新基建元年:人工智能正在扮演核心支撑(上)

上周,戈壁创投联合36氪举办的“Gobi Insights · 2020年数字新基建系列沙龙” 第一期 AI 专场在36氪“未来直播间”拉开帷幕,戈壁创投合伙人胡唐骏与AI领域的优秀项目CEO们一同参与并讨论了多个AI领域热门话题。

原创文章,作者:admin,如若转载,请注明出处:https://www.2lxm.com/archives/18023.html